Saiba tudo sobre o contrato de aluguel

Tire suas dúvidas sobre os modelos e veja o que colocar na descrição do documento

Ler contrato é uma tarefa que exige máxima atenção. São muitos detalhes, que muitas vezes passam despercebidos na hora de alugar um imóvel.

No contrato devem constar todos os mínimos detalhes para assegurar os direitos do proprietário e não gerar margem para qualquer tipo de interpretação errada. Nele, devem estar a descrição do imóvel e os dados do locatário e do fiador, se esta for a opção de garantia.

Na questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. A duração do contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que for estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo, o contrato vale por tempo indeterminado.

Outros tipos

Além do contrato tradicional, existe tipo de contrato: aquele que vai assegurar o aluguel por temporada, destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar 90 dias.

É importante que o proprietário fique atento aos prazos, já que, caso o locatário fique mais tempo do que o determinado no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma locação tradicional.

“Mesmo que seja um contrato que vai durar pouco tempo, é importante fazer para que as duas partes estejam resguardadas. Para o proprietário, é fundamental verificar se o inquilino terá condições de pagar o aluguel e ainda deixar claro o número de pessoas que poderá ocupar o imóvel. No caso do inquilino, ele deve se certificar que o imóvel que ele encontrou na internet, por exemplo, realmente existe”, explica a advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.

Reajuste

A forma de reajuste do aluguel deve constar no contrato. Geralmente, o reajuste é feito anualmente e baseado pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas. Porém, ainda assim, é preciso estar atento aos valores que estão sendo praticados no mercado para cobrar o que realmente o imóvel está valendo, mesmo que seja necessário negociar. Mais vale um bom inquilino do que arcar com as despesas de um imóvel fechado por tempo indeterminado.

“Existem dois tipos de reajuste. O primeiro é através do índice ao qual ele se baseia, que normalmente é o IGP-M. O outro é voluntário, quando o contrato chega ao fim”, explica Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e consultor em condomínios. Ele ainda reforça que a pesquisa de mercado deve começar entre 60 e 90 dias antes do fim do contrato. “O melhor é antecipar a pesquisa e já saber o quanto o imóvel vale para conversar com o inquilino desde antes”, reforça.

Taxas

É comum haver um acordo entre as duas partes, descrita no contrato, quanto ao pagamento das taxas ordinárias. Na hora de alugar, é preciso definir se o valor do condomínio, IPTU e taxa de Bombeiros estará incluso no valor do aluguel ou se será pago por fora. Muitos proprietários escolhem a primeira opção para ter a garantia que as taxas estão sendo pagas e evitar a inadimplência. Também deve ficar claro quem deve pagar taxas extras, caso elas passem a existir. Se a responsabilidade for do inquilino, o proprietário deve ter atenção redobrada.

“É preciso muito cuidado na verificação do pagamento não apenas do valor do aluguel. É fundamental verificar se as taxas de condomínio e IPTU também estão sendo quitadas de forma correta”, alerta Elísio Cruz Júnior, presidente do Secovi-PE.

Estrutura

Existem diferenças nas regras entre consertos e reformas no imóvel. Afinal de contas, quem deve bancar os custos? No caso dos consertos, se for algum problema causado por conta da deterioração do imóvel ou pelo fim da vida útil do material, as despesas ficam a cargo do proprietário. Mas se os danos foram causados pelo inquilino, ele deve arcar os custos do conserto. No caso de reforma, o proprietário não é obrigado a pagar. Mas pode haver um acordo entre as duas partes para que as benfeitorias sejam descontadas do valor do aluguel. E atenção: toda reforma deve ser autorizada pelo dono do imóvel e devem estar anexadas no contrato.

Pagamentos

No contrato, deve constar o vencimento do aluguel e o inquilino deve ficar atento às datas dos pagamentos, afinal de contas, o atraso vai gerar uma multa e mais despesas. Atenção também à quitação das taxas de condomínio e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando o imóvel. A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.

Saída

O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o proprietário pode solicitar o imóvel ou pode haver renovação do contrato. Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do contrato, existem algumas regras a serem cumpridas.

Rescisão

Pela lei de locação, o locador não pode solicitar o imóvel de volta durante a vigência contratual. Porém, como em toda regra, existem exceções. Uma delas é em caso do inquilino descumprir regras contratuais estabelecidas e, neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é de, no maximo, 30 dias.

Porém, se o locatário decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato, isso será possível mediante o pagamento de multa. É importante ressaltar que a multa deve ser proporcional ao período remanescente e deve constar no contrato. Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência.

Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência.

Obrigações

O inquilino tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá usar o apartamento ou casa para comércio. O inquilino não pode fazer qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário. Também é obrigatório, quando o contrato chegar ao fim, devolver o imóvel no estado que recebeu.